Kaufen in Montenegro, von der ersten Frage bis zum eingetragenen Eigentum
Ausländer kaufen hier zu denselben Bedingungen wie Einheimische. Es folgt der tatsächliche Ablauf, die anfallenden Steuern und der Aufenthaltstitel, den Eigentum eröffnet.
Sechs Gründe, die einer Prüfung standhalten
Jenseits der Küste: die strukturellen Gründe, warum dieser Markt weiter ausländisches Kapital anzieht.
Günstige Steuerpolitik
Die Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf beginnt bei 3% und erreicht erst über 500.000 € die 6%, und die kommunale Grundsteuer ist auf 1% des Werts gedeckelt.
Verlässliches Investitionsklima
Ausländische und inländische Käufer werden vom Gesetz gleich behandelt.
Aufenthalt für Eigentümer
Immobilienbesitz ist ein Grund für einen befristeten Aufenthalt, und anders als beim Standardtitel gibt es keine Obergrenze von zwei Jahren bei der Verlängerung.
Niedrigere Betriebskosten
Gründung und laufende Kosten eines Unternehmens liegen deutlich unter westeuropäischem Niveau.
Ein aufstrebender Markt
Die Preise sind von einem niedrigen Ausgangspunkt stetig gestiegen, und große Teile der Küste sind noch unbebaut.
Gut angebunden
Die Flughäfen Tivat und Podgorica bringen die meisten europäischen Hauptstädte auf zwei bis drei Stunden Entfernung.
Fünf Schritte zwischen angenommenem Angebot und Ihrem Namen im Grundbuch
- 01
Vertrag und Notar
Sobald Sie sich entschieden haben, wird der Kaufvertrag von einem örtlichen Notar beurkundet. Verträge werden auf Montenegrinisch erstellt und bei Bedarf übersetzt. Die Unterzeichnung erfolgt im Beisein von Verkäufer, Käufer und, wo nötig, einem gerichtlich bestellten Dolmetscher. Anwälte beider Seiten können teilnehmen.
- 02
Unterzeichnung durch Bevollmächtigte
Wenn Sie nicht persönlich unterschreiben können, dürfen Sie einen Vertreter bestellen. Der Käufer erteilt dazu eine notariell beglaubigte Vollmacht, die den Bevollmächtigten zur Unterschrift vor dem Notar berechtigt.
- 03
Zahlung des Kaufpreises
Die Mittel gehen nach den Bedingungen des Vertrags an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto, wobei der Notar dann für die Abwicklung bürgt. Das Eigentum wird nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises eingetragen.
- 04
Eintragungsbewilligung und Grundbuch
Nach der Zahlung erhalten Sie die Eintragungsbewilligung, die clausula intabulandi — die Zustimmung des Verkäufers zur Umschreibung. Anschließend werden Sie beim Grundbuchamt als Eigentümer eingetragen.
- 05
Volles Eigentum
Sie halten das volle Eigentumsrecht als alleiniger Titelinhaber, eingetragen auf Ihren Namen im Immobilienregister. Nach montenegrinischem Recht kann Eigentümer eine natürliche Person oder eine Gesellschaft sein, unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers und vom Sitz seiner Gesellschaft.
Was zum Preis hinzukommt
- Erstverkauf, Neubau
- Wird die Immobilie zum ersten Mal verkauft, unterliegt der Verkäufer der Mehrwertsteuer und der Käufer schuldet keine Grunderwerbsteuer. Nach montenegrinischem Recht ist die Mehrwertsteuer beim Kauf und Verkauf von Immobilien nicht erstattungsfähig.
- Wiederverkauf, progressive Grunderwerbsteuer
- Wird die Immobilie nicht zum ersten Mal verkauft, zahlt der Käufer nach Unterzeichnung des Kaufvertrags die Grunderwerbsteuer auf den Vertragswert. Seit dem 1. Januar 2024 sind es nicht mehr pauschal 3%: 3% bis 150.000 €, darüber 4.500 € zuzüglich 5% auf den übersteigenden Betrag, und über 500.000 € 22.000 € zuzüglich 6% auf den übersteigenden Betrag.
- Jährliche kommunale Grundsteuer
- Eigentümer zahlen eine jährliche kommunale Grundsteuer, die die örtliche Steuerbehörde auf den Marktwert der Wohnung berechnet. Sie darf 1% des Immobilienwerts nicht übersteigen.
- Notar und begleitende Leistungen
- Die Notargebühren für den Abschluss eines Kaufvertrags richten sich nach dem Wert des Geschäfts und danach, ob Übersetzungsleistungen nötig sind.
Eine allgemeine Übersicht, keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihre eigene Lage von einem montenegrinischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie sich festlegen.
- Grunderwerbsteuer (Wiederverkauf)
- 3% bis 150.000 €, dann 5%, über 500.000 € 6%
- Grunderwerbsteuer (Erstverkauf)
- Keine, der Verkäufer zahlt Mehrwertsteuer
- Jährliche Grundsteuer
- Bis zu 1% des Marktwerts
- Notar & Recht
- Abhängig vom Wert des Geschäfts
- Eigentum durch Ausländer
- Erlaubt, im eigenen Namen
Zwei Rechner, bevor jemand zum Hörer greift
Was ein Kauf mit Steuer und Notar tatsächlich kostet, und was dieselbe Immobilie einbringt, wenn sie vermietet wird.
Gesamtkosten des Kaufs
- Kaufpreis
- €400.000
- Grunderwerbsteuer
- €17.000
- Notar, Übersetzung & Recht
- €4.000
- Kosten über dem Preis
- €21.000
Orientierungswert. Die Notargebühren richten sich nach dem Wert des Geschäfts und dem Übersetzungsbedarf; die jährliche kommunale Grundsteuer wird gesondert erhoben und darf 1% des Werts nicht übersteigen.
Mietrendite
- Bruttorendite
- 3.20%
- Bruttoeinnahmen
- €9.600
- Nettoeinnahmen
- €7.200
- Amortisationsdauer
- 41.7 J.
Ohne Kaufnebenkosten und ohne Finanzierung. Vermietung an der Küste ist saisonal, Podgorica ist der eine Markt mit ganzjähriger Nachfrage.
Was Eigentum Ihnen über die Immobilie hinaus gibt
Ein Ausländer, der in Montenegro eine Immobilie besitzt, kann auf dieser Grundlage einen befristeten Aufenthalt beantragen. Seit dem 17. Januar 2026 muss die Immobilie eine steuerliche Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 € tragen — den Wert aus dem Bescheid über die Grunderwerbsteuer, nicht den Vertragspreis — es sei denn, der Antragsteller ist Staatsangehöriger eines EU-Mitgliedstaats, Islands, Liechtensteins, Norwegens oder der Schweiz; diese sind davon ausgenommen. Das Ministerium entscheidet innerhalb von 40 Tagen nach Einreichung, und der Titel wird als Ausweiskarte mit einem Jahr Gültigkeit ausgestellt.
Die Verlängerung wird persönlich beim Innenministerium beantragt, 30 Tage vor Ablauf. Eine Bedingung der Verlängerung ist, dass Sie sich während des erlaubten Aufenthalts nicht länger als 30 aufeinanderfolgende Tage außerhalb Montenegros aufhalten.
Die Zeit unter einem immobilienbasierten Titel zählt nicht für die Niederlassung, aber anders als der Standardtitel, der sich höchstens zwei Jahre verlängern lässt, kennt dieser keine zeitliche Grenze bei den Verlängerungen.
- 01Melden Sie sich innerhalb von 24 Stunden nach Einreise nach Montenegro bei der Tourismusorganisation des Ortes an, in dem Sie den Antrag stellen wollen.
- 02Stellen Sie den Antrag persönlich, auf dem vorgeschriebenen Formular, beim Außenministerium.
- 03Gültiger Reisepass.
- 04Reisekrankenversicherung für 40 Tage, abgeschlossen in Montenegro.
- 05Nachweis, dass der Antragsteller 3.600 € (10 € pro Tag für ein Jahr) auf einem montenegrinischen Bankkonto hält, oder eine notariell beglaubigte Erklärung eines Bürgen, der die Kosten übernimmt.
- 06Eine Bescheinigung aus dem Herkunftsland, dass keine Freiheitsstrafe von mehr als sechs Monaten wegen einer verfolgten Straftat vorliegt, mit beglaubigter gerichtlicher Übersetzung.
- 07Nachweis einer Unterkunft für ein Jahr; bei einem Antrag auf Grundlage von Eigentum genügt der Grundbuchauszug.
- 08Einzahlungsbelege für die Gebühren von 5 € und 10 €, vor Ort zu entrichten.
Antragsteller werden fotografiert, es werden Fingerabdrücke genommen und eine digitale Unterschrift erfasst.
Was Käufer fragen, bevor sie sich festlegen
- Dürfen Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?
- Ja. Ausländer können Wohnungen und Häuser im eigenen Namen im Eigentum halten, zu denselben Bedingungen wie montenegrinische Staatsbürger. Landwirtschaftliche Flächen und manche Grundstücke oberhalb einer bestimmten Größe werden über eine vor Ort eingetragene Gesellschaft gekauft.
- Welche Steuern zahle ich beim Kauf?
- Beim Wiederverkauf zahlt der Käufer eine einmalige Grunderwerbsteuer auf den Vertragswert, seit dem 1. Januar 2024 progressiv: 3% bis 150.000 €, darüber 4.500 € zuzüglich 5% auf den übersteigenden Betrag, und über 500.000 € 22.000 € zuzüglich 6%. Beim Erstverkauf eines Neubaus zahlt der Verkäufer Mehrwertsteuer, und der Käufer schuldet keine Grunderwerbsteuer. Eigentümer zahlen danach eine jährliche kommunale Grundsteuer, die 1% des Marktwerts nicht übersteigen darf.
- Bekomme ich mit dem Immobilienkauf einen Aufenthalt in Montenegro?
- Eigentum ist ein Grund für einen befristeten Aufenthaltstitel, der für ein Jahr ausgestellt und verlängert wird. Seit dem 17. Januar 2026 müssen Antragsteller von außerhalb der EU eine Immobilie mit einer steuerlichen Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 € halten; Staatsangehörige der EU, des EWR und der Schweiz sind ausgenommen. Anders als beim Standardtitel gibt es keine Obergrenze von zwei Jahren bei den Verlängerungen, die Zeit zählt allerdings nicht für die Niederlassung.
- Wie lange dauert ein Kauf?
- Vom angenommenen Angebot bis zur Eintragung des Eigentums dauert ein unkomplizierter Kauf üblicherweise vier bis acht Wochen: Notartermin, Zahlung, clausula intabulandi und Eintragung im Grundbuch.