Покупка в Черногории: от первого вопроса до записи в кадастре
Иностранцы покупают здесь на тех же условиях, что и местные. Ниже — сама процедура, применимые налоги и вид на жительство, который даёт собственность.
Шесть причин, которые выдерживают проверку
Помимо побережья — структурные причины, по которым рынок продолжает притягивать иностранный капитал.
Удобная налоговая политика
Налог при перепродаже начинается с 3% и достигает 6% только свыше 500 000 €, а муниципальный налог на недвижимость не превышает 1% от стоимости.
Благоприятный инвестиционный климат
Закон одинаково относится к иностранным и местным покупателям.
ВНЖ для собственников
Владение недвижимостью — основание для временного вида на жительство, и в отличие от обычного разрешения он продлевается без двухлетнего потолка.
Ниже стоимость ведения дел
Регистрация и содержание компании обходятся заметно дешевле, чем в Западной Европе.
Развивающийся рынок
Цены устойчиво росли с низкой базы, и значительная часть побережья ещё не застроена.
Хорошая транспортная связь
Аэропорты Тивата и Подгорицы — два-три часа лёта до большинства европейских столиц.
Пять шагов между принятым предложением и вашим именем в кадастре
- 01
Договор и нотариус
После вашего решения договор купли-продажи заверяется у местного нотариуса. Договоры готовятся на черногорском и переводятся при необходимости. Подписание проходит в присутствии продавца, покупателя и, если требуется, судебного переводчика. Юристы обеих сторон могут присутствовать.
- 02
Подписание по доверенности
Если вы не можете подписать лично, вы вправе назначить представителя. Покупатель выдаёт нотариально заверенную доверенность, дающую право подписать договор у нотариуса.
- 03
Перевод средств
Средства уходят продавцу на условиях договора либо на счёт нотариуса, который затем выступает гарантом сделки. Право собственности регистрируется после полной оплаты цены.
- 04
Согласие и регистрация
После перевода вы получаете заявление о согласии на регистрацию, clausula intabulandi — согласие продавца на внесение перехода права. После этого вас вносят как собственника в кадастре недвижимости.
- 05
Полная собственность
Вы получаете полное право собственности как единственный правообладатель, записанный на своё имя в реестре недвижимости. По черногорскому закону собственником может быть как физическое лицо, так и компания, независимо от гражданства покупателя и страны регистрации его компании.
Что платится сверх цены
- Первая продажа, новостройка
- Если объект продаётся впервые, НДС платит продавец, а покупатель налог с продажи не платит. По черногорскому закону НДС при купле-продаже недвижимости к возврату не подлежит.
- Перепродажа, прогрессивный налог
- Если объект продаётся не впервые, покупатель платит налог на продажу недвижимости от стоимости договора, после подписания договора купли-продажи. С 1 января 2024 года ставка больше не плоские 3%: до 150 000 € — 3%; свыше — 4 500 € плюс 5% с превышения; свыше 500 000 € — 22 000 € плюс 6% с превышения.
- Ежегодный муниципальный налог
- Собственники платят ежегодный муниципальный налог на недвижимость, который местная налоговая рассчитывает от рыночной стоимости жилья. Он не может превышать 1% от стоимости объекта.
- Нотариус и сопутствующие услуги
- Нотариальные сборы за оформление договора купли-продажи зависят от суммы сделки и от того, нужен ли перевод.
Это общий обзор, а не налоговая консультация. Проверьте своё положение у черногорского юриста или бухгалтера, прежде чем принимать обязательства.
- Налог при перепродаже
- 3% до 150 000 €, далее 5%, свыше 500 000 € — 6%
- Налог при первой продаже
- Нет, НДС платит продавец
- Ежегодный налог на недвижимость
- До 1% от рыночной стоимости
- Нотариус и юристы
- Зависит от суммы сделки
- Собственность для иностранцев
- Разрешена, на своё имя
Два калькулятора, ещё до первого звонка
Сколько покупка стоит на самом деле, когда добавлены налог и нотариус, и сколько тот же объект приносит в аренде.
Полная стоимость покупки
- Цена покупки
- €400 000
- Налог на переход права
- €17 000
- Нотариус, перевод и юристы
- €4 000
- Расходы сверх цены
- €21 000
Ориентировочно. Нотариальные сборы зависят от суммы сделки и потребности в переводе; ежегодный муниципальный налог начисляется отдельно и не может превышать 1% от стоимости.
Арендная доходность
- Валовая доходность
- 3.20%
- Валовой доход
- €9 600
- Чистый доход
- €7 200
- Срок окупаемости
- 41.7 лет
Без учёта расходов на покупку и финансирования. Аренда на побережье сезонная; Подгорица — единственный рынок с круглогодичным спросом.
Что собственность даёт помимо самого объекта
Иностранец, владеющий недвижимостью в Черногории, может подать на временный вид на жительство на этом основании. Министерство принимает решение в течение 40 дней с момента подачи, и разрешение выдаётся в виде ID-карты сроком на один год.
Продление оформляется лично в Министерстве внутренних дел за 30 дней до истечения срока. Одно из условий продления — не находиться за пределами Черногории более 30 дней подряд в течение разрешённого пребывания.
Время по разрешению на основании собственности не засчитывается в срок для постоянного вида на жительство, но, в отличие от обычного разрешения, которое продлевается максимум на два года, здесь ограничения по числу продлений нет.
- 01Зарегистрироваться в туристической организации того города, где вы намерены подавать заявление, в течение 24 часов после въезда в Черногорию.
- 02Подать заявление лично, на установленном бланке, в Министерстве внутренних дел.
- 03Действующий загранпаспорт.
- 04Медицинская страховка путешественника на 40 дней, оформленная в Черногории.
- 05Подтверждение наличия у заявителя 3 600 € (10 € в день на год) на счёте в черногорском банке либо нотариально заверенное обязательство поручителя покрыть расходы.
- 06Справка из страны происхождения об отсутствии судимости с лишением свободы свыше шести месяцев, с заверенным судебным переводом.
- 07Подтверждение жилья на год; при заявлении на основании собственности достаточно выписки из кадастра.
- 08Квитанции об уплате сборов 5 € и 10 €, оплачиваемых на месте.
При подаче заявителя фотографируют, снимают отпечатки пальцев и берут цифровую подпись.
О чём покупатели спрашивают до решения
- Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Черногории?
- Да. Иностранные граждане могут владеть квартирами и домами на своё имя, на тех же условиях, что и граждане Черногории. Сельскохозяйственная земля и некоторые участки свыше определённой площади покупаются через компанию, зарегистрированную в стране.
- Какие налоги платятся при покупке?
- При перепродаже покупатель платит разовый налог от суммы договора, с 1 января 2024 года прогрессивный: 3% до 150 000 €, затем 4 500 € плюс 5% с превышения, а свыше 500 000 € — 22 000 € плюс 6%. При первой продаже новостройки НДС платит продавец, а покупатель налог на переход права не платит. Затем собственник платит ежегодный муниципальный налог, который не может превышать 1% от рыночной стоимости.
- Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство в Черногории?
- Собственность является основанием для временного вида на жительство, который выдаётся на год и продлевается. В отличие от обычного разрешения, потолка в два года здесь нет, хотя это время не засчитывается в срок для постоянного ВНЖ.
- Сколько времени занимает покупка?
- От принятого предложения до регистрации права простая сделка обычно занимает от четырёх до восьми недель: встреча у нотариуса, оплата, clausula intabulandi и запись в кадастре.