Покупка в Черногории из Германии, Австрии и Швейцарии
· 6 мин чтения
Для покупателя из Германии, Австрии или Швейцарии Черногория — одно из немногих мест на Средиземноморье, где валюта уже евро, перелёт из Мюнхена или Вены занимает менее двух часов, а бумаги не начинаются с вопроса о виде на жительство.
Последнее стало реальным преимуществом 17 января 2026 года, когда Черногория ввела минимальную стоимость недвижимости для ВНЖ — и освободила от неё именно те страны, из которых вы это читаете.
Порог, который к вам не применяется
С 17 января 2026 года иностранец, претендующий на временный вид на жительство по основанию собственности, должен подтвердить налоговую базу не менее 150 000 €. Граждане стран ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии от этого требования освобождены, как и члены их семей независимо от гражданства.
На практике это значит, что немецкий, австрийский или швейцарский покупатель по-прежнему может оформить ВНЖ на скромную квартиру, а британский или американский покупатель того же объекта — нет. Это самое явное юридическое преимущество, которое сегодня есть у покупателей из ЕС и Швейцарии на этом рынке, и ему едва полгода.
Само разрешение не изменилось: выдаётся на год, продлевается и не является рабочим.
Евро, но вне еврозоны
Черногория использует евро в одностороннем порядке. Она ввела его, не вступая в еврозону, поэтому между вашим счётом дома и нотариусом здесь нет курса, за которым нужно следить, и нет издержек конвертации на цену покупки.
Но это не значит, что действуют гарантии членства в еврозоне. У Черногории нет собственной монетарной политики, а её банки не входят в надзорную и депозитную систему зоны евро так, как немецкие или австрийские. Удобство реально; институциональная опора — другой вопрос, и задать его лучше банку, а не агенту.
Три страны, три разных налоговых соглашения
Германия: договор с бывшей Югославией 1987 года по-прежнему применяется к Черногории, что подтверждено обменом дипломатическими нотами, и Федеральное министерство финансов числит его среди действующих.
Австрия: собственный договор, подписанный в Вене 16 июня 2014 года, в силе с 21 апреля 2015 года и применяется с 1 января 2016 года — самый новый и самый простой из трёх.
Швейцария: конвенция 2005 года, заключённая с тогдашним Государственным союзом Сербии и Черногории, продолжает действовать для Черногории. Протокол об изменениях 2023 года касается только Сербии — различие, которое стоит показать консультанту, работающему по сербскому тексту.
Все три распределяют права на налогообложение и устраняют двойное налогообложение; ни один не отменяет обязанность декларировать дома. Доход от аренды, полученный здесь, как правило, попадает и в домашнюю декларацию.
Сколько стоит покупка и что изменило бы вступление в ЕС
При перепродаже покупатель платит налог на переход права с налоговой базы, прогрессивный с 1 января 2024 года: 3% до 150 000 €, затем 4 500 € плюс 5% сверх этого, и 22 000 € плюс 6% свыше 500 000 €. При первой продаже новостройки НДС начисляет продавец, а покупатель налог на переход не платит. Ежегодный налог на недвижимость не может превышать 1% рыночной стоимости.
К июлю 2026 года Черногория предварительно закрыла 18 из 33 переговорных глав, и правительство работает над закрытием остальных до конца 2026 года с целью членства в 2028 году. Это заявленная цель, а не график — тот, кто продаёт вам недвижимость под гарантию даты, продаёт то, что не контролирует.
Вступление, скорее всего, изменило бы регуляторную среду, а не право собственности: права, которые вы приобретаете сегодня, те же самые, что и у гражданина Черногории.
Где чаще всего ищут немецкоязычные покупатели
Закономерность отличается от британской. Покупатели из стран DACH чаще смотрят на Которский залив и более тихую часть побережья, чем на марины: каменные дома в Доброте и Прчани, виллы над заливом с бассейном и участком, места, где у здания есть история, а не бренд.
В 9 городах у нас 289 объектов в предложении, с медианой за квадратный метр от 7 440 € в Тиват до 2 757 € в Бар.
Вопрос, который стоит задать до того, как вы посмотрите фотографии, — не дешева ли Черногория (на побережье она давно не особенно дешева), а что вы хотите от объекта, когда вас в нём нет. Этот ответ выбирает между квартирой с управлением и каменным домом и решает больше, чем цена.
Цифры на этой странице считаются из живого портфеля и меняются вместе с ним.
Информационный гид основан на законодательстве Черногории по состоянию на 21 сентября 2026 года. Сделки оформляются у лицензированного государственного нотариуса.