ВНЖ через недвижимость: что изменилось в 2026 году
· 5 мин чтения
Собственность на недвижимость в Черногории годами была основанием для временного вида на жительство, и большую часть этого времени закон не требовал никакой минимальной стоимости. Развалина в селе и пентхаус в марине открывали одну и ту же дверь.
Это закончилось 17 января 2026 года. Поправки к Закону об иностранцах, опубликованные в «Служебном листе» в начале года, привязали к этому пути цифру — и освободили от неё большую группу покупателей.
150 000 € — это не та цена, которую вы заплатили
Порог — это налоговая база: сумма, которую Налоговое управление устанавливает в решении о налоге на переход права собственности. Это не цена в вашем договоре, не цена в объявлении и не оценка, заказанная вами.
Это различие решает дела. Объект, купленный за 160 000 €, может быть оценён ниже порога, а купленный дёшево у родственника — выше. Если ВНЖ входит в причины покупки, оценочная стоимость — вопрос до предложения, а не после сделки.
В ноябре 2025 года правительство предлагало 200 000 €. Парламент остановился на 150 000 €, так и осталось.
Кому не нужно это подтверждать
Граждане стран ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии освобождены от требования к стоимости, как и члены их семей независимо от собственного гражданства. Для них путь не изменился.
Все остальные — британские, американские, турецкие, российские покупатели и покупатели из стран Залива — должны его выполнить. Черногорское законодательство о пребывании впервые проводит такую линию через рынок недвижимости, и значительная часть опубликованных советов за этим не поспевает.
Если у вас уже есть разрешение по этому основанию, выданное до 17 января 2026 года, вы продлеваете его без подтверждения стоимости. Изменение не действует назад.
Что это разрешение даёт, а что нет
Оно выдаётся на год и продлевается ежегодно, пока вы отвечаете условиям, без ограничения числа продлений — именно это отличает его от обычного временного разрешения.
Это не рабочее разрешение. Пребывание по этому основанию позволяет здесь жить; трудоустройство требует своего основания. И это не ступень: время по «недвижимому» разрешению не засчитывается в постоянное проживание, поэтому чтение его как взлётной полосы к гражданству — ошибка, стоящая людям лет.
Продление запрашивается до истечения срока, и среди условий — сохранение собственности и уплаченный налог на недвижимость. Полный список документов, пошлины и сроки есть на нашей странице о покупке, которая ведётся вместе с практикой самого агентства.
Что это значит при выборе объекта
Для покупателя вне ЕС порог тихо меняет нижнюю часть рынка. Ниже примерно 150 000 € оценочной стоимости покупка остаётся просто покупкой; выше — те же деньги покупают и право здесь находиться. Те, кто смотрел бы студию, смотрят однокомнатные квартиры.
На побережье это ограничивает меньше, чем кажется. Оценочные стоимости новой застройки в Тивате, Будве и Которе часто сами по себе выше порога, поэтому покупатели с планами на ВНЖ и собираются там, а не во внутренних районах.
Правилу восемь месяцев, а большая часть того, что можно прочитать о черногорском ВНЖ в интернете, старше его или переписывает 200 000 € из проекта. Если агент говорит, что подойдёт любой объект, спросите, какой «Служебный лист» он читает.
Цифры на этой странице считаются из живого портфеля и меняются вместе с ним.
Информационный гид основан на законодательстве Черногории по состоянию на 21 сентября 2026 года. Сделки оформляются у лицензированного государственного нотариуса.