Kupovina u Crnoj Gori iz Njemačke, Austrije i Švajcarske
· 6 min čitanja
Kupcu iz Njemačke, Austrije ili Švajcarske Crna Gora je jedno od rijetkih mjesta na Mediteranu gdje je valuta već euro, let iz Minhena ili Beča kraći od dva sata, a papirologija ne počinje pitanjem o boravku.
To posljednje je 17. januara 2026. postalo stvarna prednost, kad je Crna Gora uvela najmanju vrijednost nekretnine za boravak — i izuzela upravo zemlje iz kojih ovo čitate.
Prag koji se na vas ne odnosi
Od 17. januara 2026. stranac koji traži privremeni boravak po osnovu vlasništva mora pokazati poresku osnovicu od najmanje 150.000 €. Državljani članica EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske izuzeti su od tog uslova, kao i članovi njihovih porodica bez obzira na državljanstvo.
Praktično: njemački, austrijski ili švajcarski kupac i dalje može urediti boravak na skromnom stanu, dok britanski ili američki kupac iste te nekretnine ne može. To je najjasnija pravna prednost koju kupci iz EU i Švajcarske danas imaju na ovom tržištu, a stara je jedva šest mjeseci.
Sama dozvola se nije mijenjala: izdaje se na godinu, produžava se, i nije radna dozvola.
Euro, ali van evrozone
Crna Gora koristi euro jednostrano. Uvela ga je bez ulaska u evrozonu, pa između vašeg računa kod kuće i notara ovdje nema kursa koji treba pratiti, ni troška konverzije na kupoprodajnu cijenu.
Ne znači, međutim, da važe garancije koje nosi članstvo u evrozoni. Crna Gora nema sopstvenu monetarnu politiku, a njene banke nisu dio nadzornog i depozitnog okvira evrozone onako kako to jesu njemačke ili austrijske. Udobnost je stvarna; institucionalno pokriće je drugo pitanje, i bolje ga je postaviti banci nego agentu.
Tri zemlje, tri različita poreska ugovora
Njemačka: ugovor sa bivšom Jugoslavijom iz 1987. i dalje se primjenjuje na Crnu Goru, što su dvije vlade potvrdile razmjenom diplomatskih nota, a Savezno ministarstvo finansija ga vodi među važećima.
Austrija: ima sopstveni ugovor, potpisan u Beču 16. juna 2014, na snazi od 21. aprila 2015. i u primjeni od 1. januara 2016 — najnoviji i najjednostavniji od tri.
Švajcarska: konvencija iz 2005, zaključena sa tadašnjom Državnom zajednicom Srbija i Crna Gora, i dalje važi za Crnu Goru. Protokol o izmjenama iz 2023. odnosi se samo na Srbiju, što je razlika koju vrijedi staviti pred savjetnika koji radi po srpskom tekstu.
Sva tri raspoređuju pravo oporezivanja i otklanjaju dvostruko oporezivanje; nijedan ne ukida obavezu prijave kod kuće. Prihod od izdavanja ostvaren ovdje po pravilu ide i u domaću prijavu.
Koliko košta kupovina, i šta bi pristupanje promijenilo
Kod preprodaje kupac plaća porez na promet na poresku osnovicu, progresivan od 1. januara 2024: 3% do 150.000 €, zatim 4.500 € i 5% preko toga, pa 22.000 € i 6% preko 500.000 €. Kod prvog prometa novogradnje PDV obračunava prodavac, a kupac porez na promet ne plaća. Godišnji porez na nepokretnost ne može preći 1% tržišne vrijednosti.
Do jula 2026. Crna Gora je privremeno zatvorila 18 od 33 pregovaračka poglavlja, a Vlada radi na zatvaranju ostalih do kraja 2026, sa ciljem članstva 2028. To je izrečen cilj, a ne raspored — ko vam nekretninu prodaje na izvjesnost datuma, prodaje vam nešto što ne kontroliše.
Ono što bi pristupanje vjerovatno promijenilo jeste regulatorni okvir, a ne vlasništvo: prava koja danas stičete ista su ona koja ima i crnogorski državljanin.
Gdje njemački govornici najčešće traže
Obrazac se razlikuje od britanskog. Kupci iz DACH zemalja češće se okreću Bokokotorskom zalivu i mirnijoj strani primorja nego marinama — kamenim kućama u Dobroti i Prčnju, vilama iznad zaliva sa bazenom i placem, mjestima gdje zgrada ima istoriju, a ne brend.
U 9 gradova imamo 289 nekretnina u ponudi, sa medijanom po kvadratu od 7.440 € u mjestu Tivat do 2.757 € u mjestu Bar.
Pitanje koje vrijedi postaviti prije nego što pogledate fotografije nije da li je Crna Gora jeftina — na primorju odavno nije naročito — nego šta želite da nekretnina radi dok vi niste u njoj. Taj odgovor bira između stana sa upravljanjem i kamene kuće, i odlučuje više nego cijena.
Brojevi na ovoj strani računaju se iz žive ponude i mijenjaju se sa njom.
Informativni vodič zasnovan na crnogorskim propisima na dan 21. septembra 2026. Posao se zaključuje kod licenciranog javnog notara.