Zašto vam državni prosjek ne govori ništa o primorju
· 5 min čitanja
Svaki ozbiljan razgovor o kupovini ovdje prije ili kasnije naleti na isti broj. Monstat, državni zavod za statistiku, prosječnu cijenu stana u novogradnji u Crnoj Gori za 2025. stavlja na 2.200 € po kvadratu, a na primorju na 2.412 €.
Stavite to naspram onoga što dvosoban stan u Porto Montenegru ili kamena kuća u Dobroti zaista koštaju i brojke izgledaju nespojivo. Nisu. Mjere različite stvari, a upravo je ta razlika ono najkorisnije što investitor o ovom tržištu može razumjeti.
Šta zvanična brojka broji
Monstat mjeri stanove u novogradnji, i broji ih sve — uključujući subvencionisano i socijalno stanovanje. U saopštenju za 2025. stanovi privatnih investitora prosječno su 2.285 € po m², a socijalno stanovanje 705 €. Jedan državni prosjek drži oboje.
Monstat to i sam kaže u saopštenju: prosjek se pomjera sa udjelom socijalnog stanovanja u posmatranom periodu. To je opreznost statističara, a ne reklamna rečenica, i znači da dva kvartala nisu automatski uporediva ni međusobno, a kamoli sa primorskom ponudom.
Druga stvar koju broji jeste samo nova gradnja. Preprodaja — kamene kuće, starije vile iznad zaliva, većina onoga što uopšte ima arhitektonsku istoriju — van je tog niza.
Regionalna razlika je pravi signal
Unutar te jedne državne brojke stoji raspon koji govori mnogo više od prosjeka. Za 2025: 2.412 € po m² na primorju, 2.127 € u Podgorici, 1.533 € na sjeveru i 1.202 € u centralnom regionu.
Primorje je, dakle, u zvaničnim podacima otprilike dvostruko skuplje od centralnog regiona, za novogradnju uglavnom uporedive namjene. Taj odnos, a ne državni prosjek, jeste broj koji vrijedi ponijeti u razgovor o lokaciji.
Šta mjeri naša medijana
U 9 gradova trenutno imamo 289 nekretnina, uz medijanu ponude od 5.180 € po kvadratu. Po gradovima medijana ide od 7.440 € u mjestu Tivat do 2.757 € u mjestu Bar.
Ta cifra nije tržišni prosjek i ne treba je tako čitati. To je medijana tražene cijene jedne probrane ponude: primorske, sa težištem na prvoj liniji i kompleksima sa upravljanjem, sa preprodajom unutra, i tražene, a ne postignute. Opisuje šta je u ovom trenutku u ponudi na ovom kraju tržišta — što je uža i određenija tvrdnja od Monstatove.
Obje brojke su poštene. Jedna odgovara koliko stanovanje košta u Crnoj Gori; druga koliko ova vrsta nekretnine košta na ovim mjestima, upravo sada.
Kako razliku koristiti umjesto da se s njom spori
Praktična greška je pogrešno mjerilo. Stan u marini mjeren državnim prosjekom uvijek će izgledati skupo, a placu u centralnom regionu mjerenom primorskom medijanom uvijek će izgledati jeftino. Nijedno poređenje ne kontroliše ono što cijenu zaista određuje, a to je položaj.
Poređenje koje ga kontroliše je uže: ista vrsta nekretnine, u istom gradu, sa istim odnosom prema moru. Zato naše strane gradova i vrsta nose svoje medijane i veličinu uzorka, a ne jednu cifru za državu — medijana nad jedanaest vila u jednom zalivu nešto znači; medijana nad cijelim primorjem gotovo ništa.
Ako odavde nosite jednu cifru, neka to bude regionalna, a ne državna: po zvaničnim podacima primorje stoji otprilike dvostruko iznad centralnog regiona. Sve iznad te linije je pitanje kojeg zaliva, koje ulice i kojeg sprata — a na to se odgovara oglasima, ne statistikom.
Brojevi na ovoj strani računaju se iz žive ponude i mijenjaju se sa njom.