Boravak po osnovu nekretnine: šta se promijenilo 2026.
· 5 min čitanja
Vlasništvo nad nepokretnošću u Crnoj Gori godinama je osnov za privremeni boravak, i najveći dio tog vremena zakon nije tražio nikakvu najmanju vrijednost. Ruševina u selu i penthaus u marini otvarali su ista vrata.
To je prestalo 17. januara 2026. Izmjene Zakona o strancima, objavljene u „Službenom listu" početkom godine, uz taj put su vezale broj — i veliku grupu kupaca od njega izuzele.
150.000 € nije cijena koju ste platili
Prag je poreska osnovica: iznos koji Poreska uprava utvrdi u rješenju o porezu na promet nepokretnosti. Nije cijena iz vašeg ugovora, nije cijena iz oglasa, i nije procjena koju sami naručite.
Ta razlika odlučuje predmete. Nekretnina kupljena za 160.000 € može biti procijenjena ispod praga, a ona jeftino kupljena od rođaka iznad njega. Ako je boravak dio razloga zbog kojeg kupujete, procijenjena vrijednost je pitanje prije ponude, ne poslije zaključenja.
Vlada je u novembru 2025. predlagala 200.000 €. Skupština je stala na 150.000 €, i tu stoji.
Ko to ne mora da dokazuje
Državljani članica EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske izuzeti su od uslova vrijednosti, kao i članovi njihovih porodica bez obzira na sopstveno državljanstvo. Za njih se put nije promijenio.
Svi ostali — britanski, američki, turski, ruski i kupci iz Zaliva — moraju ga ispuniti. Prvi put crnogorsko pravo o boravku povlači ovakvu liniju kroz tržište nekretnina, a dobar dio objavljenih savjeta to još nije sustigao.
Ako već imate dozvolu izdatu po ovom osnovu prije 17. januara 2026, produžavate je bez dokazivanja vrijednosti. Izmjena ne djeluje unazad.
Šta dozvola jeste, a šta nije
Izdaje se na godinu dana i produžava svake godine dok ispunjavate uslove, bez ograničenja broja produženja — i upravo je to razlikuje od obične dozvole za privremeni boravak.
Nije radna dozvola. Boravak po ovom osnovu dozvoljava da ovdje živite; zaposlenje traži svoj osnov. Nije ni stepenica: vrijeme provedeno po dozvoli za nepokretnost ne računa se u stalno nastanjenje, pa je čitanje te dozvole kao piste ka državljanstvu greška koja ljude košta godina.
Produženje se traži prije isteka, a među uslovima su i dalje vlasništvo i izmiren porez na nepokretnost. Potpun spisak dokumenata, takse i rokovi stoje na našoj strani o kupovini, koja se vodi uz praksu same agencije.
Šta to znači pri izboru nekretnine
Kupcu van EU prag tiho mijenja donji kraj tržišta. Ispod otprilike 150.000 € procijenjene vrijednosti, kupovina je samo kupovina; iznad toga isti novac kupuje i pravo da ovdje budete. Ljudi koji bi gledali garsonjeru sada gledaju jednosoban stan.
Na primorju to ograničava manje nego što zvuči. Procijenjene vrijednosti novije gradnje u Tivtu, Budvi i Kotoru često same po sebi stoje iznad praga, pa se kupci kojima je boravak u planu tamo i okupljaju, a ne u unutrašnjosti.
Pravilo je staro osam mjeseci, a najveći dio onoga što se o crnogorskom boravku može pročitati na internetu stariji je od njega ili prepisuje 200.000 € iz nacrta. Ako vam agent kaže da svaka nekretnina odgovara, pitajte ga koji „Službeni list" čita.
Brojevi na ovoj strani računaju se iz žive ponude i mijenjaju se sa njom.
Informativni vodič zasnovan na crnogorskim propisima na dan 21. septembra 2026. Posao se zaključuje kod licenciranog javnog notara.