Je li nekretnina u Crnoj Gori dobra investicija?
· 5 min čitanja
Pitanje se postavlja tako da nema odgovor: je li Crna Gora dobra investicija? Obala nije investicija. Konkretna nekretnina, po konkretnoj cijeni, izdata određen broj mjeseci — to jeste.
Ispod je računica koja presuđuje, sa ciframa koje važe 2026, a ne onima koje su kružile prije pet godina.
Porez više nije ravnih 3%
Ovo je najčešća greška u starijim tekstovima o Crnoj Gori, i košta pravih para. Do kraja 2023. porez na promet pri preprodaji bio je ravnih 3% ugovorene vrijednosti. Od 1. januara 2024. je progresivan.
Do 150.000 € stopa je i dalje 3%. Preko toga porez iznosi 4.500 € uvećano za 5% na razliku. Preko 500.000 €, iznosi 22.000 € uvećano za 6% na razliku. Na nekretnini od 600.000 € to je 28.000 €, a ne 18.000 koliko bi ravnih 3% dalo.
Pri prvoj prodaji novogradnje prodavac plaća PDV, a kupac porez na promet ne plaća uopšte. Da li je nekretnina prva prodaja ili preprodaja zato mijenja ulazni trošak više nego bilo kakvo cjenkanje oko cijene.
Troškovi držanja su niski i takvi ostaju
Godišnji opštinski porez na imovinu računa lokalna uprava po tržišnoj vrijednosti i ne može preći 1% od nje. U praksi je većina nekretnina na obali osjetno ispod te granice.
Nema poreza na bogatstvo, a osnivanje i držanje firme košta manje nego u zapadnoj Evropi, što je bitno ako se kupovina vodi kroz pravno lice.
Notarske naknade rastu sa vrijednošću posla i sa tim treba li prevod. Računajte ih kao procenat, ne kao fiksan iznos.
Potražnja za najmom je gotovo svuda sezonska
Tu se projekcije obično lome. Obala se dobro izdaje od juna do septembra, a slabo van toga. Prinos računat na dvanaest mjeseci ljetnje cijene nije prinos nego želja.
Podgorica je izuzetak i jedino ovdašnje tržište sa stvarnom potražnjom tokom cijele godine: kancelarije, fakulteti i administracija umjesto turizma. Nosi i najniže cijene među gradovima koje pokrivamo.
Naša knjiga dugoročnog izdavanja je mala, 15 nekretnina, i to samo po sebi govori gdje ovo tržište troši energiju: prodaje mnogo više nego što izdaje.
Šta zaista presuđuje
Dvije stvari. Prva je položaj, jer je razlika između prve linije i tri ulice unazad ovdje veća nego što bi razlika u opremi te dvije zgrade opravdala — i to je dio koji drži vrijednost kad tržište omekša.
Druga je ko održava kompleks. U brendiranim shemama naknada plaća održavanje, obezbjeđenje i program izdavanja; van njih, vlasnik iz inostranstva vodi zgradu telefonom. Ta razlika se vidi u preprodajnoj cijeni godinama kasnije.
Cijene su ravnomjerno rasle sa niske osnove i dobar dio obale je i dalje neizgrađen, što je strukturni argument za tržište u cjelini. To nije argument za bilo koji pojedinačan stan.
Napomena šta ovo nije
Ovo je opšti pregled koji piše agencija, ne poreski ni investicioni savjet. Provjerite svoj slučaj kod crnogorskog advokata ili računovođe prije nego što se na išta obavežete, naročito oko strukture kupovine i oko toga kako se porez na promet primjenjuje na vas.
Puna procedura kupovine, porezi u detalje i dva kalkulatora, za ukupan trošak i za prinos od izdavanja, stoje u vodiču za kupovinu.
Brojevi na ovoj strani računaju se iz žive ponude i mijenjaju se sa njom.