Kaufen in Montenegro aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz
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Für Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz ist Montenegro einer der wenigen Orte am Mittelmeer, an dem die Währung bereits der Euro ist, der Flug ab München oder Wien unter zwei Stunden dauert und die Papiere nicht mit einer Aufenthaltsfrage beginnen.
Der letzte Punkt wurde am 17. Januar 2026 zu einem echten Vorteil, als Montenegro einen Mindestwert für Aufenthaltstitel einführte — und genau die Länder davon ausnahm, aus denen Sie das hier lesen.
Die Schwelle, die für Sie nicht gilt
Seit dem 17. Januar 2026 muss ein Ausländer, der einen befristeten Aufenthalt auf Grundlage von Immobilieneigentum beantragt, eine steuerliche Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 € nachweisen. Staatsangehörige der EU-Mitgliedstaaten, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz sind von dieser Anforderung befreit, ebenso ihre Familienangehörigen, unabhängig von deren Staatsangehörigkeit.
In der Praxis heißt das: Ein deutscher, österreichischer oder schweizerischer Käufer kann seinen Aufenthalt weiterhin über eine bescheidene Wohnung regeln, während ein britischer oder amerikanischer Käufer derselben Immobilie das nicht kann. Es ist der deutlichste rechtliche Vorteil, den EU- und Schweizer Käufer auf diesem Markt derzeit haben — und er ist keine sechs Monate alt.
Der Titel selbst ist unverändert: ausgestellt für ein Jahr, verlängerbar, und kein Arbeitstitel.
Der Euro, aber ohne Eurozone
Montenegro verwendet den Euro einseitig. Es hat ihn eingeführt, ohne der Eurozone beizutreten, deshalb gibt es zwischen Ihrem Konto zu Hause und dem Notar hier keinen Wechselkurs zu beobachten und keine Umrechnungskosten auf den Kaufpreis.
Was es nicht bedeutet: dass die Garantien einer Eurozonen-Mitgliedschaft gelten. Montenegro hat keine eigene Geldpolitik, und seine Banken gehören nicht in derselben Weise zum Aufsichts- und Einlagensystem des Euroraums wie eine deutsche oder österreichische Bank. Die Bequemlichkeit ist real; die institutionelle Absicherung ist eine andere Frage, und die stellt man besser seiner Bank als seinem Makler.
Drei Länder, drei verschiedene Steuerabkommen
Deutschland: Das Abkommen von 1987 mit dem früheren Jugoslawien gilt weiterhin für Montenegro, bestätigt zwischen beiden Regierungen durch Notenwechsel, und das Bundesministerium der Finanzen führt es unter den geltenden Abkommen.
Österreich: ein eigenes Abkommen, unterzeichnet in Wien am 16. Juni 2014, in Kraft seit 21. April 2015 und anwendbar ab 1. Januar 2016 — das jüngste und klarste der drei.
Schweiz: Das Abkommen von 2005 mit dem damaligen Staatenbund Serbien und Montenegro gilt weiterhin für Montenegro. Das Änderungsprotokoll von 2023 betrifft nur Serbien — ein Unterschied, den man einem Berater vorlegen sollte, der mit dem serbischen Text arbeitet.
Alle drei verteilen Besteuerungsrechte und vermeiden Doppelbesteuerung; keines hebt eine Erklärungspflicht zu Hause auf. Mieteinnahmen, die hier entstehen, gehören in der Regel auch in die heimische Steuererklärung.
Was der Kauf kostet, und was ein EU-Beitritt ändern würde
Beim Wiederverkauf zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer auf die steuerliche Bemessungsgrundlage, seit dem 1. Januar 2024 progressiv: 3% bis 150.000 €, dann 4.500 € zuzüglich 5% darüber, und 22.000 € zuzüglich 6% über 500.000 €. Beim Erstverkauf eines Neubaus rechnet der Verkäufer die Mehrwertsteuer ab, und der Käufer zahlt keine Grunderwerbsteuer. Die jährliche kommunale Grundsteuer darf 1% des Marktwerts nicht übersteigen.
Bis Juli 2026 hatte Montenegro 18 der 33 Verhandlungskapitel vorläufig geschlossen, und die Regierung arbeitet darauf hin, die übrigen bis Ende 2026 zu schließen, mit dem Ziel einer Mitgliedschaft 2028. Das ist ein erklärtes Ziel und kein Fahrplan — wer Ihnen eine Immobilie mit der Sicherheit eines Datums verkauft, verkauft Ihnen etwas, das er nicht kontrolliert.
Was ein Beitritt plausibel verändern würde, ist das regulatorische Umfeld, nicht Ihr Eigentum: Die Rechte, die Sie heute erwerben, sind dieselben, die auch ein montenegrinischer Staatsbürger hat.
Wonach deutschsprachige Käufer meist suchen
Das Muster unterscheidet sich vom britischen. Käufer aus den DACH-Ländern wenden sich häufiger der Bucht von Kotor und der ruhigeren Seite der Küste zu als den Marinas: Steinhäuser in Dobrota und Prčanj, Villen über der Bucht mit Pool und Grundstück, Orte, an denen das Gebäude eine Geschichte hat und nicht eine Marke.
In 9 Orten haben wir 289 Immobilien im Angebot, mit einem Median pro Quadratmeter von 7.440 € in Tivat bis 2.757 € in Bar.
Die Frage, die sich vor den Fotos lohnt, ist nicht, ob Montenegro günstig ist — an der Küste ist es das längst nicht mehr besonders —, sondern was die Immobilie tun soll, wenn Sie nicht da sind. Diese Antwort entscheidet zwischen der verwalteten Wohnung und dem Steinhaus, und sie entscheidet mehr als der Preis.
Die Zahlen auf dieser Seite werden aus dem aktuellen Portfolio berechnet und ändern sich mit ihm.
Informationsratgeber auf Grundlage der montenegrinischen Gesetzgebung mit Stand 21. September 2026. Kaufverträge werden vor einem zugelassenen öffentlichen Notar geschlossen.