Aufenthalt über Eigentum: was sich 2026 geändert hat
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Immobilieneigentum in Montenegro ist seit Jahren ein Grund für einen befristeten Aufenthaltstitel, und die längste Zeit kannte das Gesetz keinen Mindestwert. Eine Ruine im Dorf und ein Penthouse an der Marina öffneten dieselbe Tür.
Das endete am 17. Januar 2026. Die Änderungen des Ausländergesetzes, Anfang des Jahres im Amtsblatt veröffentlicht, haben diesem Weg eine Zahl beigefügt — und eine große Gruppe von Käufern davon ausgenommen.
Die 150.000 € sind nicht der Preis, den Sie gezahlt haben
Die Schwelle ist eine steuerliche Bemessungsgrundlage: der Wert, den die Steuerverwaltung in ihrem Bescheid über die Grunderwerbsteuer festsetzt. Es ist nicht der Preis in Ihrem Kaufvertrag, nicht der Angebotspreis und kein von Ihnen beauftragtes Gutachten.
Dieser Unterschied entscheidet Fälle. Eine für 160.000 € gekaufte Immobilie kann unter der Schwelle bewertet werden, und eine günstig von Verwandten erworbene darüber. Wenn der Aufenthalt zu den Gründen Ihres Kaufs gehört, ist der festgesetzte Wert eine Frage vor dem Angebot, nicht nach dem Abschluss.
Die Regierung hatte im November 2025 ursprünglich 200.000 € vorgeschlagen. Das Parlament einigte sich auf 150.000 €, und dabei steht es.
Wer ihn nicht nachweisen muss
Staatsangehörige der EU-Mitgliedstaaten, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz sind von der Wertanforderung befreit, ebenso ihre Familienangehörigen, unabhängig von deren eigener Staatsangehörigkeit. Für sie hat sich der Weg nicht geändert.
Alle anderen — britische, amerikanische, türkische, russische Käufer und Käufer aus der Golfregion — müssen sie erfüllen. Zum ersten Mal zieht das montenegrinische Aufenthaltsrecht eine solche Linie durch den Immobilienmarkt, und ein großer Teil der veröffentlichten Ratschläge hat das noch nicht nachvollzogen.
Wenn Sie bereits einen auf dieser Grundlage vor dem 17. Januar 2026 erteilten Titel halten, können Sie ihn ohne Nachweis des Werts verlängern. Die Änderung wirkt nicht zurück.
Was der Titel ist, und was er nicht ist
Er wird für ein Jahr erteilt und jährlich verlängert, solange Sie die Voraussetzungen weiter erfüllen, ohne Obergrenze für die Zahl der Verlängerungen — das unterscheidet ihn vom gewöhnlichen befristeten Titel.
Er ist kein Arbeitstitel. Der Aufenthalt auf dieser Grundlage erlaubt es Ihnen, hier zu leben; eine Beschäftigung verlangt ihren eigenen Grund. Er ist auch keine Stufe zu etwas anderem: Die Zeit unter einem immobilienbasierten Titel zählt nicht für die Niederlassung, und wer ihn als Startbahn zur Staatsbürgerschaft liest, verliert dabei Jahre.
Die Verlängerung wird vor Ablauf beantragt, und zu den Voraussetzungen gehören fortbestehendes Eigentum und bezahlte Grundsteuer. Die vollständige Liste der Unterlagen, Gebühren und Fristen steht auf unserer Kaufseite, die entlang der eigenen Praxis der Agentur gepflegt wird.
Was das für die Wahl der Immobilie bedeutet
Für Käufer von außerhalb der EU verschiebt die Schwelle still das untere Ende des Marktes. Unterhalb von etwa 150.000 € festgesetztem Wert ist ein Kauf nur ein Kauf; darüber kauft dasselbe Geld zusätzlich das Recht, hier zu sein. Wer ein Studio angesehen hätte, sieht sich jetzt Zweizimmerwohnungen an.
An der Küste schränkt das weniger ein, als es klingt. Festgesetzte Werte im neueren Bestand in Tivat, Budva und Kotor liegen häufig schon von sich aus über der Schwelle, weshalb sich Käufer mit Aufenthaltsabsicht dort sammeln und nicht im Landesinneren.
Die Regel ist acht Monate alt, und das meiste, was online über den montenegrinischen Aufenthalt zu lesen ist, stammt aus der Zeit davor oder wiederholt die 200.000 € aus dem Entwurf. Wenn ein Makler Ihnen sagt, jede Immobilie genüge, fragen Sie ihn, welches Amtsblatt er liest.
Die Zahlen auf dieser Seite werden aus dem aktuellen Portfolio berechnet und ändern sich mit ihm.
Informationsratgeber auf Grundlage der montenegrinischen Gesetzgebung mit Stand 21. September 2026. Kaufverträge werden vor einem zugelassenen öffentlichen Notar geschlossen.