Kaufen in Montenegro als britischer Staatsbürger
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Für britische Staatsbürger ist der Kauf hier nicht schwierig, und das, womit die meisten Ratgeber ihre Zeit verbringen — ob man überhaupt Eigentümer sein darf —, stand nie infrage. Ein Ausländer kann eine Wohnung oder ein Haus im eigenen Namen halten, zu denselben Bedingungen wie ein montenegrinischer Staatsbürger.
Geändert hat sich, was das Eigentum danach mit sich bringt, und fast nichts, was vor 2026 geschrieben wurde, berücksichtigt das. Seit dem 17. Januar 2026 werden ein britischer und ein deutscher Pass im Innenministerium unterschiedlich behandelt, und der Unterschied ist 150.000 € wert.
Was ein britischer Pass nicht ändert
Eigentum an Wohnungen und Häusern steht Ausländern ohne Staatsangehörigkeitsprüfung offen, und der Brexit hat daran nichts geändert: Montenegro ist nicht in der EU, sein Immobilienrecht lief also nie über die europäischen Grundfreiheiten. Unterschrieben wird vor einem montenegrinischen Notar, der Vertrag ist auf Montenegrinisch, und das Eigentum wird nach vollständiger Zahlung im Kataster eingetragen.
Die echten Beschränkungen betreffen den Boden, nicht den Käufer. Eine ausländische Privatperson kann landwirtschaftliche Flächen und Wald nicht unmittelbar erwerben, mit einer engen Ausnahme bis 5.000 m², wenn der Vertrag ein auf diesem Grundstück stehendes Wohngebäude umfasst. Darüber hinaus, und bei Grundstücken ohne Gebäude, wird üblicherweise über eine montenegrinische Gesellschaft gekauft, die auch bei vollständig ausländischem Eigentum als inländische juristische Person gilt.
Die meisten britischen Käufer berührt das nicht, denn sie interessieren sich für Wohnungen und Villen an der Küste, nicht für Ackerland.
Die Aufenthaltsregel, die sich im Januar 2026 geändert hat
Eigentum ist seit Langem ein Grund für einen befristeten Aufenthaltstitel, erteilt für ein Jahr und verlängerbar. Seit dem 17. Januar 2026 hat dieser Weg eine Untergrenze: Die Immobilie muss eine steuerliche Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 € tragen — den Wert aus dem Bescheid der Steuerverwaltung über die Grunderwerbsteuer, nicht den Preis in Ihrem Vertrag und nicht den Angebotspreis.
Die Schwelle gilt nicht für Staatsangehörige der EU-Mitgliedstaaten, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz. Großbritannien ist seit dem Brexit ein Drittstaat, für britische Käufer gilt sie also vollständig. Die Regierung hatte 200.000 € vorgeschlagen; das Parlament blieb bei 150.000 €.
Zwei Punkte zählen, wenn Sie bereits Eigentümer sind. Vor dem 17. Januar 2026 erteilte Titel lassen sich ohne Nachweis des Werts verlängern, bestehende Regelungen sind also geschützt. Und: Der Titel war nie ein Arbeitstitel — er erlaubt es, hier zu leben, nicht, auf dieser Grundlage eine Beschäftigung aufzunehmen.
Was der Kauf tatsächlich kostet
Beim Wiederverkauf zahlt der Käufer eine einmalige Grunderwerbsteuer auf die steuerliche Bemessungsgrundlage, seit dem 1. Januar 2024 progressiv: 3% bis 150.000 €, dann 4.500 € zuzüglich 5% auf den übersteigenden Betrag, und 22.000 € zuzüglich 6% über 500.000 €. Beim Erstverkauf eines Neubaus rechnet der Verkäufer die Mehrwertsteuer ab, und der Käufer schuldet überhaupt keine Grunderwerbsteuer — derselbe Angebotspreis kann deshalb sehr unterschiedliche Kosten tragen.
Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäft, Übersetzungen werden gesondert berechnet, wo ein Dolmetscher nötig ist. Nach dem Abschluss zahlen Eigentümer eine jährliche kommunale Grundsteuer, die 1% des Marktwerts nicht übersteigen darf.
Dass die Schwelle von 150.000 € und die erste Steuerstufe dieselbe Zahl treffen, ist Zufall und nicht Absicht. Beide werden von derselben Bemessungsgrundlage aus berechnet, eine Immobilie, die die eine knapp überschreitet, steht also an der Grenze der anderen.
Steuern im Vereinigten Königreich
Das am 6. November 1981 mit Jugoslawien unterzeichnete Doppelbesteuerungsabkommen trat 1982 in Kraft und gilt weiterhin als auf Montenegro anwendbar — britische Käufer bewegen sich hier also nicht in einer unbeleuchteten Ecke des Steuerrechts. HMRC führt Montenegro unter den Ländern mit geltendem Abkommen.
Ein Abkommen verteilt Besteuerungsrechte und gewährt Anrechnung; es hebt die Erklärungspflicht nicht auf. In Großbritannien Ansässige bleiben dort mit ihrem Welteinkommen und ihren Veräußerungsgewinnen steuerpflichtig, Mieteinnahmen aus einer montenegrinischen Wohnung und ein Gewinn aus dem Verkauf gehören also in die britische Erklärung, mit Anrechnung der in Montenegro gezahlten Steuer. Ab hier hört ein Ratgeber auf, nützlich zu sein, und ein Steuerberater fängt an.
Wo britische Käufer meist landen
In unserem eigenen Portfolio ist das Muster beständig: eine Zweizimmerwohnung in einer verwalteten Anlage, gekauft für einen Teil des Jahres und über den Betreiber vermietet für den Rest. Das macht Porto Montenegro, Luštica Bay und Portonovi zu den Namen, die zuerst fallen — die Verwaltung gehört zu dem, was gekauft wird, und sie macht eine Immobilie aus 2.000 Kilometern Entfernung überhaupt nutzbar.
In 9 Orten haben wir derzeit 289 Immobilien, mit einem Median des Angebotspreises pro Quadratmeter von 7.440 € in Tivat bis 2.757 € in Bar. Der Abstand ist die Lage, nicht die Qualität des Gebäudes.
Wenn Sie Montenegro gegen Spanien oder Portugal abwägen, ist der ehrliche Vergleich nicht der Quadratmeterpreis in der Überschrift, sondern das, was die Papiere von einem Nicht-EU-Bürger an jedem der beiden Orte verlangen. Hier hat diese Frage jetzt eine Zahl, und die kennt man besser vor der Wahl der Immobilie als danach.
Die Zahlen auf dieser Seite werden aus dem aktuellen Portfolio berechnet und ändern sich mit ihm.
Informationsratgeber auf Grundlage der montenegrinischen Gesetzgebung mit Stand 21. September 2026. Kaufverträge werden vor einem zugelassenen öffentlichen Notar geschlossen.