Was ein Quadratmeter in Montenegro tatsächlich kostet
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Jedes Gespräch über einen Kauf hier beginnt mit derselben Frage und bekommt selten eine klare Antwort: Was kostet ein Quadratmeter? Ehrlich lautet sie: Es hängt davon ab, auf welcher Seite einer Bucht Sie stehen — und zwar stärker, als die meisten erwarten.
Die Zahlen unten stammen aus 289 Immobilien, die wir derzeit in 9 Orten im Angebot haben. Es sind geforderte Preise, keine abgeschlossenen Verkäufe, und sie bewegen sich mit dem Portfolio.
Warum der Median und nicht der Durchschnitt
Eine einzige Villa für sechs Millionen Euro zieht einen Durchschnitt so weit nach oben, dass er nichts Wirkliches mehr beschreibt. Der Median ist der mittlere Preis aller Angebote: die Hälfte darüber, die Hälfte darunter. Ein einzelner Ausreißer kann ihn nicht verschieben.
Über das gesamte Portfolio liegt der Median bei 5.180 € pro m². Diese eine Zahl verdeckt eine Spanne von €124.200 bis €6.000.000 — genau deshalb sollte man sie nie für sich allein lesen.
Die Küste ist nicht ein Markt
Tivat steht mit 7.440 € pro m² an der Spitze. Dort liegen die Marken-Marinas, dort ist das Angebot Neubau, und dort gehört ein Liegeplatz zu dem, was gekauft wird.
Bar liegt bei 2.757 € pro m². Dasselbe Geld kauft Fläche statt Lage: mehr Zimmer, mehr Grundstück, ein längerer Weg zum Wasser.
Zwischen diesen beiden Enden ist der Unterschied nicht die Qualität. Es ist der Wert der Lage selbst, und das ist der Teil, den ein Foto nicht zeigen kann.
Was den Preis innerhalb eines Ortes bewegt
Erste Reihe und Markenanlagen liegen deutlich über dem Median ihres Ortes. Objekte, die vom Wasser zurückgesetzt sind, liegen darunter, manchmal um ein Drittel, bei gleichem Baujahr und gleicher Ausstattung.
Das Alter zählt hier weniger als anderswo. Ein großer Teil des Küstenbestands ist keine fünfzehn Jahre alt, der Aufschlag geht also an die Lage und an den Standard der Anlage, nicht an die Jahreszahl in den Unterlagen.
Die Fläche wirkt in die andere Richtung. Größere Wohnungen tragen meist einen niedrigeren Quadratmeterpreis als kleine im selben Haus — weshalb der Vergleich von Gesamtpreisen zwischen einem Studio und einer Vierzimmerwohnung fast nichts aussagt.
Eine Zahl lesen, bevor Sie reisen
Nehmen Sie den Median des Ortes und stellen Sie dann zwei Fragen zur konkreten Immobilie: Wie weit ist das Wasser, und wer verwaltet das Haus. Diese beiden Antworten erklären den größten Teil des Abstands zwischen einem Angebot und dem Median daneben.
Alles auf dieser Seite wird aus Angeboten berechnet, die sowohl einen veröffentlichten Preis als auch eine angegebene Fläche tragen. Fehlt eines von beidem, wird die Immobilie ausgeschlossen statt geschätzt.
Die vollständige Aufschlüsselung nach Orten, mit Anzahlen und Spannen, steht auf den Standortseiten, und jedes Angebot zeigt seinen eigenen Quadratmeterpreis gegen den Median seines Ortes.
Die Zahlen auf dieser Seite werden aus dem aktuellen Portfolio berechnet und ändern sich mit ihm.