Ist eine Immobilie in Montenegro eine gute Investition?
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Die Frage wird so gestellt, dass sie keine Antwort haben kann: Ist Montenegro eine gute Investition? Eine Küste ist keine Investition. Eine bestimmte Immobilie, zu einem bestimmten Preis, für eine bestimmte Zahl von Monaten vermietet, ist es.
Es folgt die Rechnung, die darüber entscheidet, mit Zahlen, die 2026 gelten — nicht mit denen, die vor fünf Jahren im Umlauf waren.
Die Steuer ist nicht mehr pauschal 3%
Das ist der häufigste Fehler in älteren Texten über Montenegro, und er kostet echtes Geld. Bis Ende 2023 betrug die Grunderwerbsteuer beim Wiederverkauf pauschal 3% des Vertragswerts. Seit dem 1. Januar 2024 ist sie progressiv.
Bis 150.000 € gelten weiterhin 3%. Darüber beträgt die Steuer 4.500 € zuzüglich 5% auf den übersteigenden Betrag. Über 500.000 € sind es 22.000 € zuzüglich 6% auf den übersteigenden Betrag. Bei einer Immobilie für 600.000 € sind das 28.000 € und nicht die 18.000 €, die pauschale 3% nahelegen würden.
Beim Erstverkauf eines Neubaus zahlt der Verkäufer Mehrwertsteuer, und der Käufer schuldet überhaupt keine Grunderwerbsteuer. Ob eine Immobilie Erstverkauf oder Wiederverkauf ist, verändert die Einstiegskosten daher stärker als jede Verhandlung über den Preis.
Die laufenden Kosten sind niedrig und bleiben es
Die jährliche kommunale Grundsteuer berechnet die Gemeinde auf den Marktwert und sie darf 1% davon nicht übersteigen. In der Praxis liegen die meisten Küstenimmobilien deutlich unter dieser Grenze.
Eine Vermögensteuer auf Immobilien gibt es nicht, und Gründung und laufende Kosten einer Gesellschaft bleiben unter westeuropäischem Niveau — was zählt, wenn der Kauf über eine Gesellschaft strukturiert wird.
Die Notargebühren richten sich nach dem Wert des Geschäfts und danach, ob eine Übersetzung nötig ist. Kalkulieren Sie sie als Prozentsatz, nicht als feste Zahl.
Die Mietnachfrage ist fast überall saisonal
Hier scheitern Prognosen meistens. Die Küste vermietet sich von Juni bis September gut und außerhalb dieser Monate dünn. Eine Rendite, die auf zwölf Monaten zum Sommerpreis beruht, ist keine Rendite, sondern ein Wunsch.
Podgorica ist die Ausnahme und der einzige Markt hier mit echter Ganzjahresnachfrage: Büros, Universitäten und Verwaltung statt Tourismus. Es trägt zugleich die niedrigsten Preise unter den Orten, die wir betreuen.
Unser eigener Bestand an Langzeitmieten ist klein, 15 Objekte, und das sagt schon etwas darüber, wohin dieser Markt seine Kraft steckt: Er verkauft weit mehr, als er vermietet.
Was die Antwort tatsächlich entscheidet
Zwei Dinge. Das erste ist die Lage, denn der Abstand zwischen erster Reihe und drei Straßen dahinter ist hier größer, als die Ausstattung beider Häuser rechtfertigen würde, und genau dieser Teil hält den Wert, wenn der Markt nachgibt.
Das zweite ist, wer die Anlage verwaltet. In Markenanlagen kauft das Hausgeld Instandhaltung, Sicherheit und ein Vermietungsprogramm; außerhalb davon führt ein Eigentümer aus dem Ausland ein Haus per Telefon. Dieser Unterschied zeigt sich Jahre später im Wiederverkaufspreis.
Die Preise sind von einem niedrigen Ausgangspunkt stetig gestiegen, und große Teile der Küste sind noch unbebaut — das ist das strukturelle Argument für den Markt als Ganzes. Es ist kein Argument für eine bestimmte Wohnung.
Eine Anmerkung dazu, was dies nicht ist
Dies ist eine allgemeine Übersicht einer Agentur, keine Steuer- oder Anlageberatung. Lassen Sie Ihre eigene Lage von einem montenegrinischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie sich festlegen — besonders zur Strukturierung und dazu, wie die Grunderwerbsteuer in Ihrem Fall greift.
Der vollständige Kaufablauf, die Steuern im Detail und zwei Rechner für Gesamtkosten und Mietrendite stehen im Kaufratgeber.
Die Zahlen auf dieser Seite werden aus dem aktuellen Portfolio berechnet und ändern sich mit ihm.