Warum der Landesdurchschnitt nichts über die Küste sagt
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Jedes ernsthafte Gespräch über einen Kauf hier stößt früher oder später auf dieselbe Zahl. Monstat, das staatliche Statistikamt, beziffert den Durchschnittspreis neu gebauter Wohnungen in Montenegro für 2025 auf 2.200 € pro Quadratmeter, an der Küste auf 2.412 €.
Stellt man das neben das, was eine Zweizimmerwohnung in Porto Montenegro oder ein Steinhaus in Dobrota tatsächlich kostet, wirken die Zahlen unvereinbar. Sind sie nicht. Sie messen Verschiedenes, und dieser Unterschied ist das Nützlichste, was ein Investor über diesen Markt verstehen kann.
Was die amtliche Zahl zählt
Monstat misst neu gebaute Wohnungen und zählt sie alle — einschließlich gefördertem und sozialem Wohnungsbau. In der Veröffentlichung für 2025 lagen Wohnungen privater Bauträger im Mittel bei 2.285 € pro m², sozial geförderte bei 705 €. Ein Landesdurchschnitt hält beides.
Monstat sagt das selbst in der Mitteilung: Der Durchschnitt verschiebt sich mit dem Anteil des sozialen Wohnungsbaus im betrachteten Zeitraum. Das ist die Vorsicht eines Statistikers, kein Werbesatz, und es bedeutet, dass zwei Quartale nicht automatisch miteinander vergleichbar sind, geschweige denn mit einem Küstenportfolio.
Das Zweite: Gezählt wird nur Neubau. Der Wiederverkauf — die Steinhäuser, die älteren Villen über der Bucht, fast alles mit architektonischer Geschichte — liegt vollständig außerhalb dieser Reihe.
Der regionale Abstand ist das eigentliche Signal
In dieser einen Landeszahl steckt eine Spanne, die weit mehr sagt als der Durchschnitt. Für 2025: 2.412 € pro m² an der Küste, 2.127 € in Podgorica, 1.533 € im Norden und 1.202 € in der zentralen Region.
Die Küste liegt in den amtlichen Daten also etwa doppelt so hoch wie die zentrale Region, bei im Großen und Ganzen vergleichbarem Neubau. Dieses Verhältnis, nicht der Landesmittelwert, ist die Zahl, die man in ein Gespräch über Lage mitnehmen sollte.
Was unser eigener Median misst
In 9 Orten führen wir derzeit 289 Immobilien, mit einem Portfolio-Median von 5.180 € pro Quadratmeter. Nach Orten reicht der Median von 7.440 € in Tivat bis 2.757 € in Bar.
Diese Zahl ist kein Marktdurchschnitt und sollte auch nicht so gelesen werden. Sie ist der Median der Angebotspreise eines ausgewählten Portfolios: an der Küste, mit Übergewicht zur ersten Reihe und zu verwalteten Anlagen, mit Wiederverkäufen darin, und gefordert statt erzielt. Sie beschreibt, was an diesem Ende des Marktes gerade angeboten wird — eine engere und genauere Aussage, als Monstat sie trifft.
Beide Zahlen sind ehrlich. Die eine beantwortet, was Wohnen in Montenegro kostet; die andere, was diese Art von Immobilie an diesen Orten gerade jetzt kostet.
Den Abstand nutzen, statt mit ihm zu streiten
Der praktische Fehler ist die falsche Vergleichsgröße. Eine Wohnung in einer verwalteten Marina-Anlage, am Landesdurchschnitt gemessen, wird immer teuer aussehen, und ein Grundstück in der zentralen Region, am Küstenmedian gemessen, immer billig. Keiner der beiden Vergleiche kontrolliert das, was den Preis tatsächlich setzt: die Lage.
Der Vergleich, der das tut, ist enger: dieselbe Art von Immobilie, im selben Ort, mit demselben Verhältnis zum Wasser. Deshalb tragen unsere Orts- und Typseiten eigene Mediane und Stichprobengrößen statt einer Zahl für das ganze Land — ein Median über elf Villen in einer Bucht sagt etwas, ein Median über die gesamte Küste fast nichts.
Wenn Sie eine Zahl mitnehmen, dann die regionale statt der landesweiten: Nach amtlichen Daten liegt die Küste etwa doppelt so hoch wie die zentrale Region. Alles oberhalb dieser Linie ist eine Frage danach, welche Bucht, welche Straße und welche Etage — und die beantwortet man mit Angeboten, nicht mit Statistik.
Die Zahlen auf dieser Seite werden aus dem aktuellen Portfolio berechnet und ändern sich mit ihm.